[部门解读]10.2“新政”后合肥楼市变化及重点城市情况比较
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2016年上半年，我市房地产市场“产销两旺”，开发投资保持快速增长，商品房销售如火如荼，价格一路“高歌猛进”，随着7月“限贷”、10月“限购”政策（以下简称“新政”）的陆续出台，合肥楼市土地和房屋供应明显加大，房地产投资呈“V”型态势，房屋销售增速有所回落，价格涨幅明显放缓。 一、“新政”后合肥楼市的新变化 2016年10月2日，我市出台了差别化的楼市调控政策，提出增加土地供应、限购、限贷等十条稳定房地产市场的措施，从供给、需求、过程端同步发力，精准施策，有效调控。新政实施以来，我市房地产市场运行情况发生了明显变化。 （一）土地供应加大，成交价格回落 “新政”十条举措的第一条就是加大居住用地供应力度，合理调整土地供应结构，力争全年全市居住用地供应超10000亩。据统计，1-11月，我市房企土地购置面积同比增长24.7%，分别高于1-10月、前三季度和上年同期4.6、15.1和44.8个百分点。国土部门资料显示，11月份全市共成交经营性用地14宗，成交面积1319.04亩，成交总金额109.85亿元，均价832.8万元/亩，而上半年全市土地成交均价达1005万元/亩；1-11月份，全市共成交经营性用地116宗，面积9974.86万亩，已接近全年供地10000亩的目标。 （二）住宅开工加快，投资增速回升 1．新开工面积急剧增加。前三季度，全市住宅新开工面积仅增长13.1%，10月当月增长78.4%，11月增长82.9%；1-11月，全市住宅新开工面积1284.75万平方米，同比增长21.9%， 分别比1-10月、前三季度加快2.9和8.9个百分点。 从市区来看，前三季度住宅新开工面积仅增长5.6%，10月当月增长2.7倍，11月增长1.2倍；1-11月，市区住宅新开工面积达848.07万平方米，同比增长28.8%，快于全市6.9个百分点，分别比1-10月、前三季度加快5.1和23.2个百分点。市区住宅新开工面积占全市的比重高达80.5%，分别比1-10月、前三季度提高3.6和13.2个百分点。 2．投资增速触底反弹。房地产开发投资由于受上年同期数及土地供应节奏影响，增速在9月达谷底后呈回升态势，其中住宅投资增速回升更快。1-11月，全市完成房地产开发投资1252.99亿元，同比增长6.2%，分别高于1-10月、前三季度1.2和1.7个百分点。其中，住宅投资791.42亿元，同比增长7.2%，高于全市1个百分点，分别高于1-10月、前三季度4.9和4.8个百分点。
图1：2016年前11个月房地产开发及住宅投资增速 （三）住宅销售回落，库存仍显不足 11月，全市新建商品住宅销售面积90.92万平方米，环比下降31.5%，同比下降17.3%；其中，市区住宅销售面积43.61万平方米，环比下降44.3%，同比下降41.3%。1-11月，全市新建商品住宅销售面积1589.95万平方米，同比增长36.6%，比1-10月、前三季度分别回落5.7、9.6个百分点；其中，市区住宅销售面积781万平方米，同比下降1.8%，首次出现负增长，比1-10月、前三季度增速分别低7和8个百分点。
图2：2016年前11个月住宅累计销售面积增速 1-11月，全市住宅库存（狭义库存，指待售面积）76.83万平方米，同比减少14.5%，比1-10月净减少9.06万平方米，住宅去化周期11.2个月，分别比1-10月、去年同期减少0.6和8.2个月。房产局数据显示，全市库存量（广义，指结转可售面积）较低，截止11月末，全市结转可售商品房面积为1665.33万平方米，其中商品住宅358.39万平方米，住宅去化周期约为2个月。 1-11月，全市住宅新开工面积1284.75万平方米，住宅销售面积达1589.95万平方米，住宅的施工销售比为0.81，而前三季度仅为0.76，住宅供应虽仍显不足，但较调控前明显改善。 二、重点城市比较 2016年末，国家统计局投资司召开全国18个重点城市房地产形势研讨会，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、沈阳、南京、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、西安等城市。现就我市情况与相关城市进行对比分析如下： （一）住宅均价中等偏下 1-11月，18个重点城市新建商品住宅均价位居前三甲的是深、京、沪，我市房价位列11位，无锡、济南、郑州、成都、沈阳、西安、重庆等7个城市的均价低于我市（见表1）。比较来看，我市房价相当于深圳、北京、上海的19.5%、25.6%和34.4%，均价比前一位的武汉市低506元，比后一位的无锡市高624元，是郑州市的1.15倍，比重庆市高出78.9%。
注：数据来源于国家统计局40个重点城市房地开发投资总体情况。 (二)住宅价格环比微跌 11月，我市新建商品住宅价格指数、二手住宅价格指数均出现环比微跌，分别下跌0.1%、0.6%。在18个重点城市中，新建商品住宅价格指数环比下跌的城市有6个，分别是沈阳、杭州、深圳、厦门、上海和合肥（见表2）；环比上涨最快的是武汉市，环比上涨1.6%，其次是重庆市上涨1.2%。
注：数据来源于国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数。 （三）房产投资规模偏小 1-11月，我市房地产开发投资1252.99亿元，在18个重点城市中排名第14位，总量最大的是北京市，达到3626.3亿元，是我市的2.89倍；同比增速6.2%，位列第9位，增长最快的是郑州市，同比增长37.5%，高于我市31.3个百分点。
图3：2016年前11个月18个重点城市房地产开发投资及增速
注：数据来源于国家统计局40个重点城市房地开发投资总体情况和70个大中城市新建商品住宅价格指数。 （一）房价位次靠前 1-11月份，我市新建商品房住宅均价在全国26个省会城市中排名第6位，仅次于南京、广州、杭州、福州、武汉。房价排名前三的省会城市是南京市、广州市和杭州市，分别为17696元、16305元合16248元；房价最低的是银川市，均价为4437元，其次是西宁市，均价为4963元（见表3）。 （二）价格回落领先 11月份，我市新建商品住宅价格指数环比下跌0.1%，在全国26个省会城市中，环比下跌的仅5个城市，分别是杭州、哈尔滨、兰州、呼和浩特和合肥（见表3）。26个城市中，环比涨幅最大的三个城市是西安市、武汉市和长沙市，环比分别上涨1.7%、1.6%和1.5%，跌幅最大的是杭州市，11月份比10月份环比下跌了0.4%。 （三）投资增长缓慢 前11个月，我市房地产投资总量在26个省会城市中排名第10位，增速位列第16位。从表3可以看出，投资额前10位的城市中，增速达到2位数的有4个城市，其中郑州市在总量位居第2的情况下，增速高达37.5%；其次是南京市，以总量第7的成绩，增长速度达到27.2%，居省会第4（见表3）。 四、政策建议 （一）科学安排居住用地供应节奏 加大居住用地供应力度，是从源头上解决市区住宅供应问题，但是应科学安排供应节奏，特别是市区居住用地的供应节奏，科学研判，合理编制2017年及之后的供地计划，以利于稳定社会公众对楼市的预期，保持房地产市场的良性运转。 （二）规范精装修住宅项目开发 资料显示，2015年精装修住房项目寥寥无几，到2016年上半年时，合肥市备案住房项目中，明确装修后交付的40多个，占全部备案项目的21%，无序地开发精装修住房成为我市房价上涨的有力推手。 （三）降低部分改善性需求门槛 在持续增加房源供应的前提下，可考虑降低二孩政策带来的改善性需求的门槛，适当调低这部分需求的首付比例，引导和鼓励适龄人群生育二孩。（摘自合肥市统计局网站） |
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